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Ferienwohnung: Geringe Eigennutzung gefährdet Steuerverluste

Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung zwar fest an fremde Urlauber, nutzen Ihr Domizil aber für vier Wochen im Jahr für eigene Erholungszwecke, liegt - steuerlich gesehen - keine ausschließliche Fremdvermietung vor. Laut Finanzgericht München kann in diesem Fall nicht pauschal von einer Überschusserzielungsabsicht ausgegangen werden, so dass Sie dem Finanzamt eine Prognose über die künftigen Einnahmen und Ausgaben vorlegen müssen.

Bringt diese Rechnung kein positives Ergebnis, liegt sogenannte Liebhaberei vor und die Verluste zählen bei der Steuer nicht. Als Besitzer einer Ferienwohnung sollten Sie diesen Grundsatz aus zwei Gründen beachten:

1. Bei einer Urlaubsimmobilie fällt es schwer, schwarze Zahlen zu präsentieren, da es immer wieder zu saisonalen Leerständen ohne Einnahmen kommt, während die Kosten weiterlaufen.
2. Wird die Wohnung ausschließlich fremden Feriengästen zur Verfügung gestellt und in der übrigen Zeit für Urlauber bereitgehalten, dürfen Finanzbeamte nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auch bei dauernden Verlusten nicht danach fragen, ob die Wohnung irgendwann einmal Überschüsse abwirft. Das Thema Liebhaberei ist daher selbst bei tiefroten Zahlen tabu, so dass hohe Schuldzinsen, die Hausabschreibung und laufende Kosten auch ohne entsprechend hohe Einnahmen zählen.

Im Streitfall gingen die Richter aber von einer gemischten Nutzung aus. Da die in diesem Fall erforderliche Überschusserzielungsabsicht nicht anhand einer Prognoserechnung nachgewiesen werden konnte, durfte das Finanzamt den Ansatz der negativen Einkünfte verweigern.

Hinweis: Besonders in den ersten Jahren der Investition sollte eine solch geringe Eigenbelegung vermieden werden. Dann lassen sich die hohen Aufwendungen in der Anfangsphase als Werbungskosten absetzen. Sofern die Wohnung den Break-even-Point geschafft hat, kann über die Erholung in den eigenen vier Wänden neu nachgedacht werden.