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Gewerblicher Grundstückshandel: Händlertypisches Verhalten ist grundsätzlich notwendig

Wegen der aktuellen Wirtschaftskrise können Immobilien häufig nur mit herben Einbußen veräußert werden. Wie lassen sich diese Verluste steuerlich geltend machen? Grundsätzlich dürfen zwischen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre liegen. In diesem Fall handelt es sich um Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften, die aber lediglich mit Gewinnen aus ebensolchen verrechnet werden dürfen. Anders sieht es aus, wenn die Verluste im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels erzielt werden. Dann nämlich liegen negative gewerbliche Einkünfte vor, die mit anderen Einkünften verrechnet werden dürfen und sich unmittelbar auf die Einkommensteuer auswirken.

Mit der Frage, wann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, hat sich das Finanzgericht Bremen beschäftigt. Obwohl ein Arzt innerhalb von fünf Jahren drei Grundstücke und 21 Eigentumswohnungen mit Verlust verkauft hatte, verneinte das Gericht die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels. Dagegen sprachen Indizien wie

• das Fehlen händlertypischen Verhaltens,
• die Tatsache, dass die Tätigkeit als Arzt kein immobiliennaher Hauptberuf ist,
• die langfristige Vermietung,
• die Inanspruchnahme von Abschreibungen,
• dass nur ein Objekt eine unter fünfjährige Haltedauer hatte und
• dass keine Verkaufsbemühungen vor dem tatsächlichen Verkauf unternommen worden waren.

Hinweis: Wichtigstes Indiz für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels ist das Vorliegen eines händlertypischen Verhaltens. Dies ist gegeben, wenn vor Ablauf eines Zeitraums von fünf Jahren seit der Anschaffung bzw. Errichtung mindestens vier Objekte veräußert werden und zwischen den einzelnen Verwertungen gleichfalls nicht mehr als fünf Jahre liegen.