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Gewerbliche Ferienwohnungsvermietung: Wann können Verluste steuerlich anerkannt werden?

Vermieten Sie eine Ferienwohnung ausschließlich an fremde Gäste und nutzen sie weder in der eigenen Freizeit noch zur unentgeltlichen Überlassung an Angehörige, gilt grundsätzlich die Vermutung, dass Sie mit Einkünfteerzielungsabsicht handeln. Dies bedeutet, dass Sie anfängliche Verluste aus der Vermietung ohne Erstellung einer Totalüberschussprognose mit anderen positiven Einkünften (z.B. aus nichtselbständiger oder freiberuflicher Tätigkeit) verrechnen und so die einkommensteuerliche Gesamtbelastung mindern können.

Vermieten Sie die Ferienwohnung aber z.B. in einer einheitlichen Wohnanlage über eine Feriendienstorganisation hotelmäßig an laufend wechselnde Mieter, dann wird die Vermietung als gewerblich angesehen und die Verluste können nicht ohne weiteres steuerlich anerkannt werden. In diesem Fall müssen Sie eine Gewinnprognose erstellen. Außerdem wird ermittelt, ob persönliche Gründe oder Neigungen für die Hinnahme der Verluste vorliegen. Wichtig ist jedoch: Aus einer objektiv negativen Gewinnprognose kann nicht ohne weiteres gefolgert werden, dass Sie auch subjektiv ohne Totalgewinnerzielungsabsicht vermieten.

So hat das Finanzgericht Niedersachsen in einem Streitfall gewerbliche Verluste steuerlich anerkannt, weil das mit der Ferienanlage ursprünglich verfolgte Konzept aus diversen Gründen nicht umsetzbar und eine Veräußerung der Ferienwohnungen aufgrund dieser äußeren Umstände unmöglich war. Die Verluste wurden demnach nicht aus persönlichen Gründen oder Neigungen von den Eigentümern hingenommen, sondern resultierten aus Umständen, die sie nicht hätten beeinflussen können.