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Spekulationsgewinn: Ist die Besteuerung selbsthergestellter Gebäude verfassungswidrig?

Nach früherer Rechtslage war nur der Gewinn aus einer Grundstücksveräußerung, die in der Spekulationsfrist erfolgte, steuerpflichtig - nicht hingegen der Erlös aus dem Verkauf eines Gebäudes, das nach dem Grundstückserwerb selbst errichtet wurde. Denn mangels Anschaffung erfasste das Finanzamt den selbsthergestellten Aufbau auf den Grund und Boden nicht. Dies hat sich durch das Steuerentlastungsgesetz ab 1999 geändert: Seitdem unterliegt der gesamte Gewinn aus dem Verkauf von Grundbesitz der Einkommensteuer, sofern die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Diese gesetzliche Änderung erachtet das Hessische Finanzgericht (FG) für nicht mit dem Grundgesetz vereinbar, sofern es sich um die Besteuerung eines ab 1999 realisierten Veräußerungsgewinns aus dem Verkauf eines bis 1998 errichteten privaten Gebäudes handelt. Daher haben die Richter das anhängige Klageverfahren ausgesetzt, um eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einzuholen.

Hinweis: In Karlsruhe ist der Fall bereits anhängig, so dass sich betroffene Hausbesitzer darauf berufen können, wenn sie ihren eigenen Fall offenhalten wollen.

Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Steuerzahler Ende 1997 erworbenen Grund und Boden im Laufe des Jahres 1998 bebaut und das Grundstück im April 1999 verkauft. Dabei überstieg der auf das Gebäude entfallende Verkaufserlös die Gebäudeherstellungskosten, so dass das Finanzamt den Differenzbetrag als Veräußerungsgewinn mit Spekulationssteuer belegte. Auf Basis der oben genannten Gesetzesänderung haben die Beamten neben der Verlängerung der Spekulationsfrist für private Grundstücksverkäufe von zwei auf zehn Jahre erstmals auch die ab 1999 erfolgte Veräußerung eines innerhalb der Spekulationsfrist selbsthergestellten Gebäudes erfasst.

Nach Auffassung des FG verstößt die Anwendungsvorschrift in dieser Hinsicht gegen das Rechtsstaatsprinzip und den Grundsatz der allgemeinen Handlungsfreiheit. Denn aus der Veräußerung von errichteten Gebäuden werden nun plötzlich Gewinne erfasst, die bereits vor 1999 entstanden sind.

Zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme seines Grundrechts der wirtschaftlichen Betätigungsfreiheit hat der Hausbesitzer mit der Bebauung eine Entscheidung auf Grundlage der damals geltenden Rechtslage getroffen. Er konnte davon ausgehen, dass ein etwaiger Verkauf des Gebäudes keine Besteuerung des darauf entfallenden Gewinns nach sich ziehen würde. In einem solchen Fall lässt der Vertrauensschutz des Bürgers nach der Überzeugung des FG das öffentliche Änderungsinteresse des Gesetzgebers zurücktreten. Denn der Immobilieneigentümer musste nicht mit dem steuerlichen Zugriff des Fiskus in wirtschaftlich bereits eingetretene, bisher steuerfreie Vorgänge rechnen. Folglich konnte er dies bei seiner Disposition auch nicht berücksichtigen. Mit der Gesetzesänderung wurde laut FG daher ein Wertzuwachs, der bereits vor der Gesetzesänderung in einem steuerfreien Zeitraum entstanden war, in unzulässiger Weise versteuert.