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Denkmalimmobilie: Heizkosten zum Substanzerhalt sind nicht abzugsfähig
Bei einem anerkannten Baudenkmal dürfen bei einer Eigennutzung zehn Jahre lang jeweils 9 % der Baukosten und der anschließenden laufenden Erhaltungsaufwendungen als Sonderausgaben bei der Einkommensteuer abgezogen werden, so dass sich der Fiskus mit insgesamt 90 % an den begünstigten Kosten beteiligt. Bei selbstbewohnten herkömmlichen Gebäuden gibt es hingegen keine staatliche Förderung mehr, seit die Eigenheimzulage entfallen ist. Unter diesem Aspekt sind Baudenkmäler eine der letzten Sachwertanlagen, mit denen man noch Steuern sparen kann.
Beispiel: Ein Ehepaar mit einem Jahreseinkommen von 120.000 EUR kauft in 2010 als neues Wohnhaus ein Denkmal. Gebäude und Nebenanlagen kosten 1 Mio. EUR, davon sind 80 % als Sanierungsmaßnahme begünstigt.
| Einkommen bisher | 120.000 | |
| Einkommensteuer darauf * | 38.994 | |
| Denkmal-AfA 9 % x 800.000 | - 72.000 | |
| Einkommen neu | 48.000 | |
| Steuer darauf * | 8.736 | |
| Jährliche Ersparnis | 30.258 | |
| Insgesamt für zehn Jahre | 302.580 |
* ESt-Splittingtabelle 2010 + SolZ + Kirchensteuer
Ergebnis: Der Fiskus gibt hier einen Zuschuss von rund 300.000 EUR und somit rund 30 % zu den Gesamtkosten.
Allerdings lassen sich nicht alle Kosten geltend machen. So sind beispielsweise Aufwendungen für die Beheizung eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten und in die Denkmalliste eingetragenen Schlosses nicht als Werbungskosten oder außergewöhnliche Belastung abzugsfähig, auch soweit sie im Interesse der Denkmaleigenschaft des Gebäudes entstehen. Denn mit den Heiz- und Energiekosten erhält der Bewohner einen Gegenwert dadurch, dass er die Räume ganzjährig nutzen darf. Das gilt auch dann, wenn die Aufwendungen dem Erhalt der Gebäudesubstanz und damit dem Werterhalt des Vermögens dienen. Gegen eine Abzugsfähigkeit spricht bereits, dass es sich bei Wohnungskosten um typische Vorgänge der Lebensführung handelt. Sie sind zwar immer zwangsläufig, entstehen aber der überwiegenden Mehrzahl der Bevölkerung und sind daher nicht außergewöhnlich.
Fazit: Lediglich Instandsetzungs- und Erhaltungsaufwendungen sind bei Selbstnutzung eines Denkmals als Sonderausgaben abzugsfähig, und darüber hinaus können Kosten steuerlich nicht berücksichtigt werden, selbst wenn diese dazu dienen, Schäden zu vermeiden, deren Beseitigung anschließend zu Erhaltungsaufwendungen führen würde.
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| zum Thema: | Einkommensteuer |
