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Vermietung an Angehörige: Finanzamt muss nicht auf günstige Gestaltung hinweisen

Das Finanzamt hat nach dem deutschen Steuerrecht keinerlei Pflicht, Steuerzahler dahingehend zu beraten oder ihnen Hinweise zu geben, dass sie ihre Angelegenheiten möglichst steuergünstig gestalten können. Aus diesem Grund müssen Finanzbeamte Hauseigentümer auch nicht darauf hinweisen, dass eine Miete wegen allgemeiner Mietpreissteigerung zur Vermeidung steuerlicher Nachteile erhöht werden müsste.

Werden Wohnung oder Haus unter Marktniveau an Verwandte überlassen, müssen die Vermieter daher selbst aufpassen, in welcher Höhe sie den ortsüblichen Mietspiegel unterschreiten. Wird von Kindern, Eltern oder sonstigen Angehörigen nämlich mindestens 75 % davon verlangt, lassen sich die gesamten Aufwendungen bei den Werbungskosten absetzen. Bleibt eine ohnehin knapp kalkulierte Miete über Jahre unverändert, kann das Niveau von 75 % durch allgemeine Mietsteigerungen unterschritten werden und gefährdet den vollen Werbungskostenabzug.

Wird die Dreiviertel-Hürde auch nur leicht unterschritten, muss dem Finanzamt eine Überschussprognose zu den erwarteten Einnahmen und Ausgaben über 30 Jahre vorgelegt werden. Nur wenn das Ergebnis - wenn auch nur leicht - positiv ist, bleibt es beim vollen Werbungskostenabzug. Kann hingegen kein Überschuss nachgewiesen werden, kommt es zu einer Kürzung der Werbungskosten. Werden Angehörigen beispielsweise 73 % des ortsüblichen Niveaus in Rechnung gestellt, kann der Hauseigentümer 27 % seiner Ausgaben steuerlich nicht geltend machen. Da empfiehlt es sich in den meisten Fällen, die Miete leicht über 75 % anzuheben.

Hinweis: Im Übrigen erzeugt nach dem Grundsatz der Abschnittsbesteuerung eine bestimmte Sachbehandlung in einem früheren Jahr keinerlei Anspruch des Steuerzahlers auf eine bestimmte Beurteilung in einem späteren Jahr. Der Vermieter kann sich also nicht darauf berufen, dass das Finanzamt die Prüfung der 75%-Grenze im Vorjahr unterlassen hat, obwohl das Niveau bereits unterschritten war. Wurde deshalb noch der volle Werbungskostenabzug gewährt, hatte der Hauseigentümer hierdurch einen nichtgerechtfertigten steuerlichen Vorteil. Dies kann dann im Folgejahr zu seinen Lasten erstmals korrigiert werden.