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Vermietung an Angehörige: Ungereimtheiten bei Nebenkosten führen nicht immer zu Aberkennung

Voraussetzung für die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen ist, dass

• der Vertrag bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen ist und
• sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem entspricht, was zwischen Fremden üblich ist.

Das gilt insbesondere für die Hauptpflichten der Vertragsparteien wie das Überlassen der Mietsache und die Höhe der Miete. Bei der Zahlung der Nebenkosten handelt es sich hingegen um eine Nebenpflicht. Zwar kann die steuerliche Anerkennung auch gefährdet sein, wenn keine klare Vereinbarung über die Zahlung der Nebenkosten getroffen wurde oder keine Nebenkostenabrechnung erstellt wurde. Das allein rechtfertigt aber noch nicht, das Mietverhältnis als privat veranlasst einzustufen. Vielmehr sind die Finanzämter gehalten, auch alle anderen Umstände zu berücksichtigen, die gegen oder für eine private Veranlassung sprechen.

Wenn die Nebenkostenabrechnung verspätet erteilt und in bar vereinnahmt wird und anschließend keine entsprechende Anpassung der Vorauszahlungen an die tatsächlich höheren Nebenkosten erfolgt, muss das einer steuerrechtlichen Anerkennung des Mietvertrags nicht entgegenstehen. Unter Umständen können Mietverhältnisse sogar dann steuerlich anerkannt werden, wenn Nebenkosten weder vereinbart noch abgerechnet wurden.

Hinweis: Bei einer verbilligten Vermietung lassen sich die Werbungskosten nur anteilig bei den Mieteinkünften absetzen, wenn das Entgelt weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Handelt es sich um eine voll möblierte Wohnung, muss dabei ein Zuschlag auf die Kaltmiete berücksichtigt werden. Dabei gehen die Ansichten unter Experten weit auseinander und reichen von 2 % bis 30 %. Nach Auffassung des Finanzgerichts Niedersachsen führt ein Zuschlag von 4 % zu einem angemessenen Ergebnis.