Aktuelles

Grunderwerbsteuer: Keine Ermäßigung bei Parallelkauf von Grundstück und Erbbaurecht

Grunderwerbsteuer - je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 5 % - fällt für Grund und Boden sowie das hierauf errichtete Gebäude und somit auf den Gesamtpreis für das schlüsselfertige Objekt an. Das gilt bei einem sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau grundsätzlich auch, wenn Sie getrennte Verträge abgeschlossen haben sollten. Kaufen Sie dagegen ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück, bemisst sich die Steuer nach dem Kaufpreis für das Grundstück abzüglich des Kapitalwerts des Erbbauzinsrechts.

Beispiel: A erwirbt von B ein Grundstück zu einem Kaufpreis von 250.000 EUR. Das Grundstück ist zugunsten des C mit einem Erbbaurecht belastet, das eine Restlaufzeit von 40 Jahren hat. C zahlt jährlich 5.000 EUR Erbbauzinsen. Die Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Grundstücks durch A berechnet sich wie folgt:

Anders müssen Sie jedoch rechnen, wenn Sie gleichzeitig ein Grundstück und das dazugehörige Erbbaurecht erwerben. In diesem Fall lässt sich nach Ansicht des Finanzgerichts Düsseldorf nämlich der Kapitalwert des Rechts selbst dann nicht vom Kaufpreis für das Grundstück abziehen, wenn das Geschäft über zwei zeitlich eng zusammenhängende Notarverträge abgeschlossen wird. Grunderwerbsteuer wird sowohl für den Erwerb des Grundstücks als auch für den Erwerb des Erbbaurechts festgesetzt. Denn insoweit kommt dem Erbbauzinsanspruch kein eigenständiger Wert zu, der zu einer niedrigeren Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Grundstücks führen würde.

Dem Käufer geht es bei einem solchen Vertragsabschluss gerade nicht darum, ein Grundstück mit einer darauf lastenden Erbbauverpflichtung zu erwerben, um anschließend laufend Erbbauzinsen zu zahlen. Sinn und Zweck der zwei Notarverträge ist vielmehr, dass Sie die Vollherrschaft an einem anschließend unbelasteten Grundstück erlangen, so dass im Grundbuch gleichzeitig die Eintragung des Besitzerwechsels und die Löschung des Erbbaurechts erfolgen. Hierzu sind zwar zwei Erwerbsvorgänge - Erwerb des Grundstücks und Erwerb des Erbbaurechts - erforderlich. Im Endeffekt wird aber nur eine Immobilie ohne Erbbaurecht gekauft, die - wie etwa im Normalfall der Kauf eines Einfamilienhauses über einen Bauträger - der Grunderwerbsteuer unterliegt.