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Gewerbeimmobilien: Dauerhafte Verluste erkennt das Finanzamt nicht ohne weiteres an

Verluste an sich sind keine schöne Sache. Da bleibt häufig nur der Trost, dass Sie diese  wenigstens steuerlich geltend machen können. Dafür muss sich die Tätigkeit jedoch auf Dauer rechnen, das heißt, es muss absehbar sein, dass irgendwann Gewinne erzielt werden können. Anderenfalls geht das Finanzamt davon aus, dass keine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt, und erkennt die Verluste nicht an.

Dieses Problem besteht auch bei Gewerbeimmobilien. Der Senator für Finanzen in Berlin hat vor kurzem in einem Erlass klargestellt, dass bei Gewerbeimmobilien ebenfalls die Absicht bestehen muss, über die gesamte Nutzungsdauer hinweg mit der Immobilie einen sogenannten Überschuss (sprich einen Gewinn) zu erzielen. Diese Überschusserzielungsabsicht müssen Sie als Vermieter beweisen.

Beispiel: Sie sind Eigentümer einer Gewerbeimmobilie, für die sich schon seit zwei Jahren kein Mieter findet. Es fallen unter anderem Verluste aus der Vermakelung, aus Schuldzinsen und dem laufenden Unterhalt an.

Das Finanzamt wird die Verluste nur anerkennen, wenn es von einer ernsthaften Vermietungsabsicht ausgeht. Ist das Objekt dauerhaft nicht zu vermieten, da es zum Beispiel baulich ungünstig gestaltet ist, müssen Sie Ihre konkrete Vermietungsabsicht belegen. Sie müssen zielgerichtet auf eine Vermietung hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen, um einen vermietbaren Zustand zu erreichen.

Hinweis: Bei dem Erlass handelt es sich um eine Verwaltungsanweisung für die Berliner Finanzämter, die außerhalb der Hauptstadt nicht bindend ist. Allerdings ist zu erwarten, dass andere Finanzämter dieser Auffassung folgen werden.