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Vermietung: Partielle Option ist nur für einzelne Gebäudeteile zulässig

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, kann es sich für Sie lohnen, "zur Umsatzsteuer zu optieren". Dann zahlen Sie freiwillig Umsatzsteuer und können im Gegenzug die Vorsteuern - beispielsweise aus den Baukosten und dem laufenden Unterhalt - zum Abzug bringen.

Beispiel: Der Eigentümer einer Gewerbeimmobilie vermietet einen Teil des Gebäudes an einen Versicherungsmakler, der zu 30 % seiner Geschäftstätigkeit Umsätze aus Immobilienvermittlungen erwirtschaftet.

Eine Option ist hier jedoch nicht möglich. Das Umsatzsteuergesetz knüpft das Wahlrecht des Vermieters nämlich an die Voraussetzung, dass der Mieter ausschließlich Umsätze ausführt, die ihn selbst zum Vorsteuerabzug berechtigen. Da der Mieter aus dem Beispiel jedoch hauptsächlich Versicherungen vermittelt, führt er zu 70 % umsatzsteuerfreie Umsätze aus, die ihm keinen Vorsteuerabzug erlauben.

Diese Voraussetzung hat der Bundesfinanzhof kürzlich bestätigt. Auch eine partielle Option nach Umsatzanteilen - im Beispiel etwa zu 30 % - ist in einem solchen Fall nicht möglich. Lediglich teilweise zur Umsatzsteuer zu optieren ist nämlich nur erlaubt, wenn es um verschiedene Teile einer Immobilie geht.

Beispiel: Im Erdgeschoss des Gebäudes aus dem vorigen Beispiel betreibt ein Mieter ein Restaurant. Für dieses Mietverhältnis ist eine Option möglich, da das Restaurant zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Eine Aufteilung muss also nach räumlichen Gesichtspunkten erfolgen und eine partielle Option ist nur für einzelne Gebäudeteile möglich.