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Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Wie sich erhaltener Schadensersatz auf die 15-%-Grenze auswirkt

Wenn Sie als Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile. Denn diese eigentlich sofort abziehbaren Erhaltungsaufwandskosten werden nach einer Regelung im Einkommensteuergesetz zu Herstellungskosten umqualifiziert, sobald sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäudeanschaffungssumme übersteigen. Steuermindernd wirken sie sich dann nur noch über die reguläre Abschreibung aus (regelmäßig mit 2 % pro Jahr).

Schadensersatzzahlungen, die ein Vermieter innerhalb der Dreijahresfrist vom Verkäufer eines Mietobjekts wegen nachträglich erkannter Gebäudemängel erhält, dürfen nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) bei der Berechnung der 15-%-Grenze von den verausgabten Kosten der Mängelbeseitigung (Instandsetzungsaufwendungen) abgezogen werden; sie mindern nicht die Gebäudeanschaffungskosten.

Im Urteilsfall hatte ein Vermieter nachträglich erkannte Mängel an seinem Mietobjekt für 13.211 EUR beheben lassen; der Verkäufer zahlte ihm hierfür 10.000 EUR Schadensersatz. Daraufhin minderte das Finanzamt die Gebäudeanschaffungskosten um 10.000 EUR (auf 336.480 EUR) und rechnete die Ausgaben für die Mängelbehebung komplett in die Modernisierungsaufwendungen ein (insgesamt: 61.389 EUR). Dadurch wurde die 15-%-Grenze überschritten (Quote: 18,24 %).

Der BFH urteilte jedoch, dass die erhaltene Schadensersatzleistung nicht von den Gebäudeanschaffungs-, sondern von den Kosten der Mängelbeseitigung abgezogen werden muss. Somit betrugen die Anschaffungskosten 346.480 EUR und die Modernisierungsaufwendungen lediglich 51.389 EUR. Daraus ergab sich eine Quote von 14,83 % und die Instandhaltungskosten konnten als Erhaltungsaufwand abgezogen werden. Das Gericht argumentierte, der Schadensersatz sei auf die Mängelbeseitigung und nicht auf den Immobilienkauf zurückzuführen.