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Gebäudeabschreibung: Kann eine verkürzte Restnutzungsdauer nachträglich geltend gemacht werden?

Erwerben Sie eine Immobilie, um damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, gilt die Abnutzung derselben steuerlich als Minderung Ihres Vermögens und damit als Werbungskosten. Als Abschreibung verringert die Abnutzung Ihre Einkünfte und somit auch Ihre Einkommensteuer - und zwar für jedes Nutzungsjahr denjenigen Teil der Gesamtkosten, der sich bei einer Verteilung auf die voraussichtliche Gesamtnutzungsdauer als Jahresbetrag ergibt.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) hatte kürzlich zu entscheiden, ob ein im Jahr 2006 eingereichtes Gutachten für 2005 rückwirkend die Höhe einer Gebäudeabschreibung verändern kann. In diesem Gutachten wurde festgestellt, dass ein 1996 angeschafftes Gebäude zum Anschaffungszeitpunkt - im Gegensatz zu den bis dahin angenommenen 40 Jahren - nur noch eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren hatte. Da die Restnutzungsdauer 2005 demnach nur noch 16 Jahre betrug, sollte sich der Abschreibungssatz ab diesem Zeitpunkt - von den ursprünglichen 2,5 % - auf jährlich 6,25 % erhöhen.

In dem Fall, dass die kürzere Restnutzungsdauer erst später erkannt wird, kann die Höhe der Abschreibung nach Ansicht des FG problemlos angepasst werden. Schwierig wird es jedoch dann, wenn der Besitzer - wie im Urteilsfall - zwischenzeitlich eine Totalsanierung des Gebäudes mit lebensverlängernder Wirkung vorgenommen hat. Hier stellt sich nämlich das Problem, dass die verkürzte Nutzungsdauer des Gebäudes in dem Jahr, in dem die höhere Abschreibung greifen sollte, gar nicht mehr vorlag. Das wäre jedoch eine weitere Voraussetzung für die höhere Abschreibung gewesen.

Interessant ist hierbei, dass der Besitzer den höheren Abschreibungssatz durchaus hätte nutzen können, wenn er ihn noch vor der lebensverlängernden Maßnahme ermittelt und in Anspruch genommen hätte. Eine vor der Maßnahme angesetzte höhere Abschreibung kann nämlich auch nach Durchführung der Maßnahme noch genutzt werden. Das ist schon aus rein praktischen Gründen sinnvoll. Denn eine spätere Beurteilung, welche bauliche Maßnahme nun welche Wirkung auf die Nutzungsdauer hat, ist weder für den Steuerpflichtigen noch für den Sachbearbeiter in der Finanzverwaltung möglich.

Hinweis: Sollten Sie ein bereits in die Jahre gekommenes Gebäude erwerben und anschließend sanieren wollen, sprechen Sie uns gern an. Wir können dann prüfen, ob ein neues Gutachten über die Restnutzungsdauer für Sie sinnvoll ist.