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Begünstigte Geschäftsveräußerung: Bei einer Ferienwohnung muss der Mietvertrag nicht übernommen werden

Wollen Sie Ihre Ferienwohnung verkaufen, zeigt Ihnen das folgende Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH), wie Sie dabei Umsatzsteuer sparen und Ihren Vorsteuerabzug schützen können: Eine Unternehmerin hatte eine Ferienwohnung erworben und über einen Vermittler an wechselnde Feriengäste vermietet. Diese Vermietung war umsatzsteuerpflichtig. Einige Jahre später veräußerte sie die Wohnung, ohne im notariellen Kaufvertrag eine Regelung bezüglich der Umsatzsteuer unterzubringen.

Das Finanzamt ging daher von einer umsatzsteuerfreien Grundstückslieferung aus. Für die Unternehmerin wäre die steuerfreie Veräußerung der Wohnung allerdings ungünstig gewesen. Denn sie hätte den Vorsteuerabzug aus der Anschaffung der Wohnung und aus den weiteren Kosten (z.B. der Renovierung) korrigieren und Vorsteuer teilweise an das Finanzamt zurückzahlen müssen.

Zu ihrem Glück hat der BFH ihren Fall jedoch nicht als Grundstückslieferung, sondern als sogenannte Geschäftsveräußerung im Ganzen gewertet. Diese umsatzsteuerliche Rechtsfigur setzt die Veräußerung eines ganzen Unternehmens oder eines für sich lebensfähigen Unternehmensteils voraus. Der Erwerber muss quasi an die Stelle des vorherigen Inhabers treten und das Unternehmen fortführen. Bei einem Vermietungsobjekt muss er dazu in die bestehenden Mietverträge eintreten.

Im Urteilsfall war die Wohnung zum Zeitpunkt der Veräußerung zwar an keinen Feriengast vermietet. Bei einer Ferienwohnung ist die Übernahme des Mietvertrags aber auch gar nicht erforderlich für eine Geschäftsveräußerung im Ganzen. Entscheidend war vielmehr, dass der Erwerber die Wohnung weiterhin über denselben Vermittler an wechselnde Feriengäste vermietete, wie es die Vorbesitzerin zuvor getan hatte. Daher musste Letztere schließlich doch keine Vorsteuerkorrektur vornehmen.

Hinweis: Die schädlichen Folgen einer Vorsteuerkorrektur können Sie bei einer Grundstücksveräußerung auch durch eine Option zur Umsatzsteuerpflicht vermeiden. Dies hatte die Unternehmerin im Urteilsfall jedoch versäumt.