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Grundbesitzende Gesellschaft: Aufnahme von Treugebern bewirkt mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands

Ändert sich der Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar dergestalt, dass mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, nimmt das Grunderwerbsteuergesetz einen fiktiven Erwerbsvorgang an, so dass für den Grundbesitz der Gesellschaft Grunderwerbsteuer anfällt.

Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt, dass auch Treuhandvereinbarungen zwischen unmittelbar beteiligten Gesellschaftern und Treugebern zu einer mittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands führen können, so dass Grunderwerbsteuer entsteht. Im Entscheidungsfall war eine sogenannte Treuhandkommanditistin mit einer Einlage von 4.800 EUR (zu 96 %) an einer grundbesitzenden GmbH & Co. KG beteiligt. Die Gesellschafterin war berechtigt, ihre Kommanditeinlage nach dem Umfang der mit dritten Personen (Treugebern) geschlossenen Treuhandverträge um 72,5 Mio. EUR zu erhöhen. Im Innenverhältnis sollten die Treugeber wie unmittelbar beteiligte Gesellschafter mit allen Rechten und Pflichten behandelt werden (insbesondere mit Beteiligung am Gewinn und Verlust und Ausübung der Stimmrechte). Das Finanzamt wertete den Beitritt der Treugeber als grunderwerbsteuerlich relevante Änderung des Gesellschafterbestands. Der BFH gab dem Amt Recht und erklärte:

  • Eine unmittelbare Änderung des Gesellschafterbestands war nicht eingetreten, weil diese voraussetzt, dass ein Mitgliedschaftsrecht an der grundbesitzenden Gesellschaft zivilrechtlich wirksam auf ein neues Mitglied der Personengesellschaft übergeht. Durch den Abschluss von Treuhandverträgen hat sich keine solche Änderung ergeben, weil die Stellung der Treuhandkommanditistin als Altgesellschafterin unberührt blieb.
  • Eine mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands kann dadurch eintreten, dass sich die Beteiligungsverhältnisse bei einem unmittelbar beteiligten Gesellschafter der Grundbesitzgesellschaft ändern. Dies war vorliegend ebenfalls nicht der Fall, weil die Treuhandverträge zu keiner Änderung der Gesellschaftsbeteiligung an der Treuhandkommanditistin geführt hatten.
  • Gleichwohl wurde eine mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands aber durch schuldrechtliche Bindung bewirkt. Verpflichtet sich ein Gesellschafter einer grundbesitzenden Personengesellschaft gegenüber einem Dritten, den Gesellschaftsanteil als Treuhänder für den Dritten als Treugeber zu halten, kann dadurch eine mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands eintreten. Zur Begründung einer mittelbaren Gesellschafterstellung der Treugeber reichen ihre schuldrechtlichen Ansprüche auf Anteilsübertragung aus.

Hinweis: Der Treuhänder bleibt zwar zivilrechtlich Gesellschafter der Personengesellschaft, mittelbar sind aber aufgrund der Treuhandvereinbarungen nunmehr die Treugeber als neue Gesellschafter an der grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligt. Aus grunderwerbsteuerrechtlicher Sicht liegt ein Übergang von Anteilen der grundbesitzenden Personengesellschaft vom Treuhänder auf die Treugeber vor.

Information für: Unternehmer
zum Thema: Grunderwerbsteuer

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