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Untypische Vermietung: Keine unterstellte Einkünfteerzielungsabsicht bei Verlusten

Vermietern eines Grundstücks, das dauerhaft vermietet ist, wird typisierend unterstellt, dass sie eine Einkünfteerzielungsabsicht haben. Das bedeutet, dass selbst bei langfristigen Werbungskostenüberschüssen - also Verlusten aus der Vermietung und Verpachtung - das Finanzamt eine Verrechnung mit anderen Einkünften vornimmt und die Steuerlast entsprechend niedriger ausfällt.

Bei Eigentümern von Ferienwohnungen verhält es sich ähnlich: Wenn sie nachweisen können, dass die Belegungszeiten ihrer Ferienwohnung um nicht mehr als 25 % unterhalb der ortsüblichen Belegungszeit vergleichbarer Ferienwohnungen liegen, können auch hier Werbungskostenüberschüsse dauerhaft geltend gemacht werden - eine positive Einkünfteerzielungsabsicht wird unterstellt.

Schwierig wird es hingegen, wenn die Vermietung in keine der beiden vorgenannten Kategorien eingeordnet werden kann, sondern eine Mischform aus beidem ist. Das Finanzgericht Sachsen (FG) hatte kürzlich so einen Fall zu entscheiden. Hier hatte ein Grundstückseigentümer-Ehepaar seine Wohnungen teilweise kurzfristig als Ferienwohnung und teilweise über Zeitmietverträge mit einer Laufzeit von bis zu anderthalb Jahren vermietet und seit acht Jahren nur Verluste erzielt. Eine Einordnung in eine der beiden oben genannten Kategorien und eine darauf basierende Unterstellung einer positiven Einkünfteerzielungsabsicht waren nicht möglich. Daher urteilte das FG, dass zum Nachweis einer positiven Einkünfteerzielungsabsicht eine Totalgewinnprognose erforderlich ist. Im Streitfall war diese mit über 46.000 EUR negativ. Deshalb fielen rückwirkend sämtliche Verluste aus der Vermietung in der Privatsphäre an und der Eigentümer musste Einkommensteuer in erheblichem Umfang nachzahlen.