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Instandsetzung und Modernisierung: Umfangreiche Arbeiten führen zu Herstellungskosten

Übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen können Sie in der Regel bei Ihren Werbungskosten als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen geltend machen. Solche Maßnahmen können aber auch zu einer wesentlichen Verbesserung führen, wenn sie den Gebrauchswert und das Nutzungspotential des Gebäudes gegenüber dem Zustand beim Erwerb deutlich erhöhen. Aus Steuersicht ist das ungünstig, weil der Aufwand dann nur als Herstellungskosten gemeinsam mit dem Haus über die Abschreibung abgesetzt werden kann.

Die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen dann zu Herstellungskosten statt zu Erhaltungsaufwendungen, wenn sie bei mindestens drei der Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster) den Standard (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll) erhöht haben. Der Beurteilung sind diejenigen Maßstäbe zugrunde zu legen, die zum Zeitpunkt des Erwerbs allgemein üblich waren, und nicht die des Baujahrs.

In einem Fall des Finanzgerichts Köln war es in allen vier Kernbereichen zum Standardsprung gekommen, so dass die Richter die Aufwendungen als Herstellungskosten beurteilt haben:

1. Die neuen Kunststofffenster mit Einhand-Dreh-Kippbedienung und ISO-Verglasung und neue Fensterbänke außen aus Kunststein ersetzten die fehlende Isolierung beim einfachsten Standard.
2. Die einfache Elektroinstallation war technisch überaltert. Ihre Kapazität wurde durch fünfadrige Herdleitungen erweitert. Außerdem wurden moderne Sicherungskästen mit zusätzlichen Automaten eingebaut, die eine reibungslose Stromversorgung erst ermöglichten.
3. Im Sanitärbereich gab es eine einfache Wasser- und Abwasserinstallation; die Badewannen wurden über Kohlebadeöfen mit Warmwasser versorgt. Dies war noch nicht einmal mehr einfachster Standard. Nach den Umbauarbeiten lag ein Sprung auf mindestens den mittleren Standard vor. (Die Warmwasserbereitung gehört zum Sanitärbereich und nicht zur Heizung.)
4. Die ursprünglichen Einzelöfen und Mehrraum-Warmluft-Kachelöfen auf Kohlebasis wurden durch eine Gaszentralheizung ersetzt. Dies stellt einen Sprung vom einfachsten auf den mittleren Standard dar.